一、業(yè)主欠費案例

  某商品房住宅小區(qū)建筑面積約20萬平方米，2003年業(yè)主開始入住，該小區(qū)共有業(yè)主1200余戶。2004年，小區(qū)成立了業(yè)主委員會。在入住不到兩年的時間里已更換了兩家物業(yè)公司。2006年6月，小區(qū)召開業(yè)主大會會議協(xié)議選聘了一家新物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。但是，在經(jīng)營一年左右后，新選聘的物業(yè)公司在小區(qū)張貼了“因業(yè)主拖欠一百多萬物業(yè)費以及因供水、供暖費虧損一百多萬，公司已無力繼續(xù)經(jīng)營，將在三個月后撤出小區(qū)”的公示。為什么新物業(yè)公司在這么短的時間內(nèi)就堅持不下去了呢？為什么業(yè)主欠費如此嚴重呢？該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題比較突出，涉及生活供水水表卡表管理混亂，小區(qū)有一半以上的業(yè)主常年不交水費；開發(fā)商還擅自出租地下室、樓頂設(shè)備層的房屋。另外，業(yè)主委員會私自出租頂層設(shè)備層。諸多因素使得小區(qū)業(yè)主意見很大，業(yè)主欠費情況嚴重。目前，該小區(qū)就像一個漩渦，幾乎沒有物業(yè)公司再敢接近。到了如此無法收拾的境地是誰之過？

  二、業(yè)主欠費成因分析

  上述案例中業(yè)主欠費問題很突出，導致的結(jié)果也非常嚴重。但導致業(yè)主欠費的原因遠非只此一端，筆者試從開發(fā)遺留問題、物業(yè)公司、業(yè)主與業(yè)委會等三個大的方面加以概況。

  （一）開發(fā)遺留問題

  開發(fā)遺留問題主要指開發(fā)建設(shè)單位變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等，實際上多屬開發(fā)建設(shè)單位的違約行為。因此，業(yè)主欠費與開發(fā)遺留問題實際上是兩個獨立的法律關(guān)系。前者的主體是業(yè)主與物業(yè)公司。后者的主體是業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位。

  如果開發(fā)遺留問題長期得不到解決，業(yè)主往往遷怒于物業(yè)公司，尤其是當物業(yè)公司是前期物業(yè)的時候。這主要是因為《物業(yè)管理條例》規(guī)定在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。而開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)大部分都是自己組建物業(yè)公司或直接指派自己的一個部門。

  雖然業(yè)主欠費與開發(fā)遺留問題是兩個法律關(guān)系，但正是開發(fā)遺留問題是大量業(yè)主欠費糾紛的根源。開發(fā)遺留問題表現(xiàn)形式主要包括：延期交房；保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題，如屋頂漏水、門窗滲水、陽臺滲水、塑鋼門窗閉合不嚴、衛(wèi)生間漏水、墻壁開裂、鑄鐵欄桿虛脫焊等；幼兒園、醫(yī)院、會所、停車庫（場）、綠地、花園、游泳池等配套設(shè)施設(shè)備或開發(fā)建設(shè)單位在預(yù)售合同中承諾的相關(guān)設(shè)施設(shè)備，并未兌現(xiàn)：電（比如臨時用電問題）、水、氣、熱等公用設(shè)施沒有按約定開通；開發(fā)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主所有的財產(chǎn)。

  （二）物業(yè)公司方面的原因

  因物業(yè)公司方面的原因?qū)е聵I(yè)主拖欠物業(yè)費的情形主要包括如下幾個方面：

  物業(yè)公司自身定位不準，服務(wù)理念錯位。在物業(yè)服務(wù)過程中，很多物業(yè)公司以管理者自居，對自身定位認識不足，對待業(yè)主好像對待下級一樣，認為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一切事情都得服從物業(yè)公司的管理。而業(yè)主屬于服務(wù)購買者，他們所追求的至少是能夠與物業(yè)公司平起平坐地對話，當物業(yè)公司以一種高姿態(tài)出現(xiàn)時，業(yè)主難免產(chǎn)生逆反心理而拒交物業(yè)費。

  物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位經(jīng)常是業(yè)主拒交物業(yè)費的直接誘因。物業(yè)公司進駐物業(yè)后，往往忽視了提高自己的服務(wù)質(zhì)量，提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費標準不對應(yīng)。而且，物業(yè)服務(wù)收費項目、范圍、標準不甚明確。在招投標過程中，物業(yè)公司對業(yè)主承諾得天花亂墜，到真正提供服務(wù)時沒有兌現(xiàn)承諾，或者沒達到國家規(guī)定的行業(yè)服務(wù)標準要求。比如，巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃的次數(shù)不夠。諸如此類的服務(wù)質(zhì)量不達標或質(zhì)量低價格高，引發(fā)業(yè)主不滿情緒，進而導致業(yè)主交納物業(yè)費動力不足。業(yè)主會想他們交納一元錢的物業(yè)費，物業(yè)公司就應(yīng)當提供一元錢的物業(yè)服務(wù)，當物業(yè)公司僅僅提供五毛錢的物業(yè)服務(wù)時，業(yè)主就認為可以少交物業(yè)費或不交物業(yè)費。

  如果說物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差一些尚可忍受的話，那么物業(yè)公司在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明目張膽的違法行為，業(yè)主萬萬不能容忍的。擅改規(guī)劃，侵占小區(qū)綠化面積，修建房屋，對外出售牟利；擅自利用電梯做廣告牟利；私自出租地下室牟利；違法管理停車位。如此種種侵害業(yè)主合法權(quán)益的違法違規(guī)行為是廣大業(yè)主深惡痛絕的，在與物業(yè)公司交涉不成的情況下，業(yè)主往往采取拖欠物業(yè)費的方式發(fā)泄不滿情緒。部分物業(yè)物業(yè)公司利用代收代繳水、電費的便利，采取斷水、斷電等方法強迫業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費，更加激化了矛盾。

  物業(yè)公司之間的惡性競爭也能引發(fā)業(yè)主欠費。我國目前的物業(yè)服務(wù)消費市場還很不成熟，大部分業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)、物業(yè)服務(wù)缺乏最基本的認識，很多業(yè)主覺得是被迫接受物業(yè)服務(wù)。這種情況下，很多人就片面追求低的物業(yè)服務(wù)收費標準。有一些大的物業(yè)公司為了搶占市場進行不正當競爭，也有一些剛成立的物業(yè)公司迫于沒有物業(yè)項目，盡可能把物業(yè)費壓低先占領(lǐng)市場再提供水平更低的物業(yè)服務(wù)，甚至通過違法經(jīng)營業(yè)主共用部位等方式牟利。業(yè)主認可較低的價格后卻沒有享受到期望的服務(wù)，必會產(chǎn)生不滿，就可能拒交物業(yè)費。

  （三）業(yè)主、業(yè)主委員會方面的原因

  物業(yè)服務(wù)消費觀念尚未普遍形成，物業(yè)服務(wù)消費市場不成熟。由于受我國長期以來計劃經(jīng)濟體制下福利分房觀念的影響，很多業(yè)主還沒有擺脫“后勤思維”，沒有確立物業(yè)服務(wù)的消費理念。相當?shù)臉I(yè)主認為購買商品房后交納物業(yè)費屬于多余的負擔，沒有認識到物業(yè)服務(wù)對于其房產(chǎn)價值的影響。業(yè)主對于公共區(qū)域、共用部位設(shè)施設(shè)備維護費用的交納更是不情愿。

  存在部分業(yè)主惡意欠費。有的業(yè)主有能力繳納物業(yè)費，但主觀上不交納。這種情況，物業(yè)公司往往也是束手無策，即使通過訴訟的方式，也只能是個別解決，而且訴訟成本較高。因此，這種情況下的業(yè)主欠費不能得到及時解決，欠費現(xiàn)象會不斷蔓延。

  業(yè)主委員會制度不健全。業(yè)委會運作不規(guī)范，缺乏必要的監(jiān)督。經(jīng)常出現(xiàn)未召開業(yè)主大會或違規(guī)召開業(yè)主大會的情況下，業(yè)委會擅做決定。甚至選聘物業(yè)公司，業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同都是在很多業(yè)主不知情的情況下進行的。還有的業(yè)委會委員缺乏物業(yè)管理法律知識，自身素質(zhì)不高，帶頭不交納物業(yè)費，更談不上履行督促其他欠費業(yè)主交費的義務(wù)了。

       三、業(yè)主欠費問題解決對策

  （一）實現(xiàn)“三個觀念轉(zhuǎn)變”

  一要實現(xiàn)物業(yè)公司的觀念轉(zhuǎn)變。

  物業(yè)公司應(yīng)當增強服務(wù)意識，把業(yè)主當作自己的“上帝”。加強與業(yè)主的友好溝通，實現(xiàn)雙贏。物業(yè)公司應(yīng)當嚴格依法提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)公司在面對業(yè)主欠費問題時應(yīng)當首先從自身找原因，

  物業(yè)公司也應(yīng)當增強物權(quán)意識和法制意識，不得擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；不得擅自挪用專項維修資金；不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途；不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共道路；不得違法經(jīng)營物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

  二要實現(xiàn)業(yè)主的觀念轉(zhuǎn)變。

  交納物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主的法定義務(wù)，并且最終是有利于業(yè)主的。拖欠物業(yè)服務(wù)費是違法行為?！段飿I(yè)管理條例》第七條規(guī)定，“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用”。第四十二條第一款規(guī)定，“業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任?！睒I(yè)主拖欠物業(yè)費、拒交物業(yè)費的行為不僅侵犯了物業(yè)公司的利益，更重要的是對交費業(yè)主利益的侵害。物業(yè)服務(wù)費收繳率低的時候，很多物業(yè)公司為了降低成本，采取減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量等措施。因此，最終受害的還是廣大業(yè)主。廣大業(yè)主對物業(yè)公司降低服務(wù)質(zhì)量的行為必定是不滿的，那么，就會有更多的業(yè)主不交費，然后，物業(yè)公司就會再次降低服務(wù)質(zhì)量和標準。這就進入了一種惡性循環(huán)。因此，業(yè)主應(yīng)當樹立自愿自覺交納物業(yè)費的觀念。

  三要實現(xiàn)業(yè)主委員會委員的觀念轉(zhuǎn)變。

  業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會本身并非權(quán)力機構(gòu)。業(yè)主委員會的活動應(yīng)當是經(jīng)業(yè)主大會決議決定的，特別是涉及業(yè)主切身利益的事項。

  業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

  業(yè)主委員會委員應(yīng)當應(yīng)當依法履行職責，不得謀取私利，不得侵害業(yè)主利益。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會有責任督促欠費業(yè)主限期交納。而不應(yīng)當帶頭不交物業(yè)費，更不應(yīng)當慫恿業(yè)主拒交物業(yè)費。

  （二）細化、明確物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容

  業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)公司都應(yīng)當強化合同意識，將物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容明確化、具體化，盡可能減少服務(wù)標準、項目不清的狀況，明確各方的權(quán)利義務(wù)。雙方都應(yīng)當慎重簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

  業(yè)委會與物業(yè)公司雙方在簽訂合同時，應(yīng)當在參考物業(yè)合同范本的基礎(chǔ)上，盡可能細化物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，使物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量與收費標準對應(yīng)起來。上海市2005出臺了《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理暫行辦法》，該辦法住宅物業(yè)服務(wù)項目根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分五個等級，并分別與服務(wù)收費標準一一對應(yīng)。這種做法使得物業(yè)服務(wù)收費公開化、透明化，有了量化標準，業(yè)主比較容易接受，物業(yè)公司也可根據(jù)不同的服務(wù)標準提供不同的服務(wù)。這樣，物業(yè)公司與業(yè)主的權(quán)利義務(wù)就會具體明確，即使物業(yè)服務(wù)糾紛發(fā)生，在界定各方責任時也比較容易，既能夠遏制亂收費問題，又有利于鼓勵業(yè)主按時交費。業(yè)委會與物業(yè)公司不妨根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準（試行）》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》等法律法規(guī)規(guī)定，參考《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理暫行辦法》及即將出臺的《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導標準》、《物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》的有益做法，協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同，減少業(yè)主欠費的機率。

  （三）完善物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)法規(guī)政策

  目前物業(yè)管理方面的法律規(guī)定過于原則，缺乏可操作性。包括拖欠物業(yè)費類糾紛在內(nèi)的很多物業(yè)管理糾紛的大量出現(xiàn)有一個不可忽視的原因就是相關(guān)政策法規(guī)的缺位。比如說新老物業(yè)公司交接問題，什么時候交接完畢，哪些資料是必須交接的、哪些資料是可以交接的、哪些資料是不用交接的，怎樣才算真正交接完畢等一系列問題都缺乏具體規(guī)定。這就需要制定物業(yè)項目交接技術(shù)規(guī)范，來明確各方權(quán)利義務(wù)，實現(xiàn)物業(yè)項目的順利交接。再比如，物業(yè)管理實踐中，業(yè)主委員會違法侵犯業(yè)主利益現(xiàn)象頻發(fā)，就需要制定業(yè)主委員會工作規(guī)范或管理辦法之類的政策法規(guī)。還有很多類似的問題的解決亟需具體化的法規(guī)政策支持。這樣的話，各方都有章可循，也就有望各方照章辦事了。

  《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當按時交納物業(yè)服務(wù)費用，但如果業(yè)主不交會產(chǎn)生什么后果未作規(guī)定，即是說沒有對應(yīng)的罰則。這等于完全依靠人的自覺性來交納物業(yè)服務(wù)費，但是我們立法的基本前提是假設(shè)人是不自覺的，應(yīng)當相信制度而不是人。因此，這種規(guī)定只能起到一種宣傳的作用，應(yīng)當加上相應(yīng)的罰則條款。國外就有這樣的做法：業(yè)主不交納物業(yè)費，經(jīng)過寬限期仍然不交的，欠費業(yè)主的房子就會被拍賣沖抵物業(yè)費。當然，這并不意味著我國的立法也要作如此嚴格的規(guī)定，但應(yīng)當有相應(yīng)罰則。建議物業(yè)費交納引入滯納金制度。規(guī)定業(yè)委會與物業(yè)公司約定的交費日期后的十天或十五天為交費的寬限期，如果經(jīng)過寬限期仍然不交，則實行滯納金制度，警示不交費的業(yè)主。

  在物業(yè)服務(wù)過程中的業(yè)主欠費矛盾糾紛大量出現(xiàn)，有的甚至引發(fā)了暴力沖突，已經(jīng)損害了多方利益，嚴重影響到和諧社區(qū)的建設(shè)?？梢哉f，在業(yè)主欠費糾紛中沒有贏家，物業(yè)公司作為商家因業(yè)主欠費而不能獲得利潤，由于物業(yè)服務(wù)的不可分割性，業(yè)主欠費實際上嚴重損害了交費業(yè)主的利益。糾紛的后果就是物業(yè)區(qū)域環(huán)境惡化，物業(yè)價值降低，全體業(yè)主受損。業(yè)主欠費該休矣！